從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)主要包括房價(jià)問題、供需問題和流動(dòng)性問題3類。房地產(chǎn)業(yè)是典型的高杠桿行業(yè)，房地產(chǎn)市場的這3類問題都與房地產(chǎn)金融緊密相關(guān)。

　　房價(jià)問題是各界最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，其典型特征是房價(jià)持續(xù)較快上漲且房價(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房價(jià)漲幅超過收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房價(jià)問題將會(huì)很快暴發(fā)。

　　觀察典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的波動(dòng)歷史，可以發(fā)現(xiàn)，全國性的房價(jià)問題通常由不恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策，特別是低利率、低首付政策引發(fā)。在長期低利率后持續(xù)較快上調(diào)利率是引爆房價(jià)問題的最主要因素。與全國性的房價(jià)問題不同，個(gè)別城市的房價(jià)問題通常是短期內(nèi)大量外部資金的進(jìn)入導(dǎo)致，或者與人口持續(xù)流入過程中供應(yīng)量過少有關(guān)。監(jiān)測房價(jià)問題最有效的指標(biāo)是特定國家或城市房價(jià)收入比的多年均值，一旦特定國家或城市的房價(jià)收入比出現(xiàn)明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房價(jià)問題在累積。以此標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前全國的房價(jià)收入比仍低于1998年以來的多年均值水平，但部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)收入比已明顯超過其多年均值，部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)問題值得警惕。

　　供給過剩型風(fēng)險(xiǎn)是由于市場供應(yīng)量明顯超過需求量而形成的一種風(fēng)險(xiǎn)。同出現(xiàn)房價(jià)問題時(shí)房價(jià)收入比顯著超過歷史均值水平不同，出現(xiàn)供給過剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)房價(jià)收入比可能并不高，甚至可能出現(xiàn)房價(jià)收入比低于歷史均值的情況。即從房價(jià)角度觀察，出現(xiàn)供給過剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，居民可能仍有足夠的支付能力。但由于供給量過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的實(shí)際需要量，由此必然出現(xiàn)大量房屋無法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)無法順利回收投資，進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)。

　　監(jiān)測供需問題的最好指標(biāo)是戶均住房套數(shù)，一旦戶均住房套數(shù)超過1.1套，就需要關(guān)注供需問題。隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)較快發(fā)展，我國居民住房條件得到極大改善，目前一些城市的戶均住房套數(shù)已經(jīng)明顯超過1.1套。隨著城市化率的提高、家庭小型化和人口流動(dòng)，新增住房需求還會(huì)保持一定規(guī)模，但在戶均住房超過1.1套后，持續(xù)保持較大新開工規(guī)?？赡軒砗罄m(xù)的供給過剩問題，對(duì)此要高度關(guān)注。

　　房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)周期相對(duì)較長的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)周期中的資金來源對(duì)外部依賴性大，一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易誘發(fā)流動(dòng)性問題。從房地產(chǎn)業(yè)的資金來源看，無論是房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，還是消費(fèi)者購買住房，大多需要銀行信貸的支持。因此，銀行信貸政策的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性帶來較大影響。如銀行限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力和開發(fā)進(jìn)度;因宏觀環(huán)境變化等情況持續(xù)上調(diào)利率，將會(huì)影響購房人的支付能力，進(jìn)而減少購房貸款需求和購房需求，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠會(huì)受到較大影響。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性問題進(jìn)行監(jiān)測的最有效指標(biāo)是資金來源和資金運(yùn)用兩項(xiàng)，一旦資金運(yùn)用持續(xù)超過資金來源，流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)將顯著加大。房地產(chǎn)金融政策調(diào)整引發(fā)的流動(dòng)性問題可能在房地產(chǎn)市場其他運(yùn)行指標(biāo)基本正常的情況下發(fā)生，也可能與房價(jià)問題、供給過剩型風(fēng)險(xiǎn)疊加。一般來說，單純由房地產(chǎn)金融信貸政策調(diào)整引發(fā)的流動(dòng)性問題較為容易化解，只要金融信貸政策回歸正常，流動(dòng)性問題將會(huì)較快緩解。但是一旦出現(xiàn)流動(dòng)性問題與房價(jià)問題、供需問題疊加的情況，則房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解通常需要較長時(shí)間。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率總體處于高位，房地產(chǎn)業(yè)較高的杠桿率對(duì)金融政策的調(diào)整和相關(guān)因素的變化極為敏感。如果融資條件收緊或房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回落的情況，部分企業(yè)的流動(dòng)性問題將會(huì)凸顯。

　　市場逐漸復(fù)蘇 隱憂仍需重視

　　隨著國內(nèi)疫情防控取得明顯成效，3月之后疫情對(duì)房地產(chǎn)市場的短期沖擊逐步緩解，新建房屋銷售面積降幅逐步收窄。5月以來，疫情防控期間積壓的需求開始快速釋放，房屋銷售面積降幅明顯收窄。到7月末，部分城市新建房屋銷售面積已超過去年同期。隨著疫情對(duì)房地產(chǎn)市場沖擊的逐步緩解，房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源情況總體好轉(zhuǎn)，1~7月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長0.8%，今年以來首次實(shí)現(xiàn)正增長。但也要清醒地認(rèn)識(shí)到，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展階段發(fā)生變化，近幾個(gè)月房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性值得關(guān)注，一些新的問題也需要重視。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，新建房屋銷售面積難以在高位長期持續(xù)。2017年~2019年，我國新建商品房銷售面積連續(xù)3年保持在17億平方米左右，其中2018年新建商品房銷售面積為17.17億平方米。由于目前城鎮(zhèn)居民人均住房面積已接近40平方米，總體解決了住房短缺問題。參照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般歷程，可以判斷，目前我國房屋新開工面積和銷售面積已處于峰值平臺(tái)期，新建房屋銷售面積將難以長期保持高位，未來逐步正?；芈鋵⑹谴蟾怕适录?/p>

　　近兩個(gè)月房屋銷售的持續(xù)較快回暖，與前期疫情防控期間積壓的需求集中釋放有一定關(guān)系。目前要重點(diǎn)關(guān)注前期積壓的需求集中釋放完畢后市場銷售狀況，四季度房地產(chǎn)市場的銷售情況將更值得重視。

　　區(qū)域分化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營提出更高要求。今年3月以來，新建房屋銷售面積降幅逐步收窄，但不同區(qū)域市場的差異十分明顯，區(qū)域分化有加劇的跡象。

　　今年1~7月，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1~6月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中東部地區(qū)商品房銷售面積34524萬平方米，同比下降2.2%;中部地區(qū)商品房銷售面積22315萬平方米，同比下降11.1%;西部地區(qū)商品房銷售面積23589萬平方米，同比下降4.2%;東北地區(qū)商品房銷售面積3203萬平方米，同比下降14.5%。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和跨區(qū)域布局，區(qū)域分化加劇，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局和開發(fā)經(jīng)營都提出更高要求。如果企業(yè)在下行的市場開發(fā)經(jīng)營比重過大，將可能會(huì)面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

　　土地價(jià)格上漲、部分城市土地供應(yīng)量增加明顯，可能對(duì)后期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。1~7月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%，土地成交價(jià)款5382億元，同比增長12.2%，土地價(jià)格仍呈上升趨勢。

　　1~7月，全國40個(gè)大中城市住宅用地平均樓面價(jià)同比增長略高于10%。去年以來，部分供求總體平衡甚至供過于求的城市，房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增加較為明顯。土地價(jià)格上漲過快、部分城市短期土地供應(yīng)量過大將可能帶來新的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　多舉措防范風(fēng)險(xiǎn)

　　從全球范圍看，20世紀(jì)80年代以來，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)的頻率正在加大，對(duì)房地產(chǎn)市場、金融市場乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊也在加大。隨著我國房地產(chǎn)市場從“供不應(yīng)求”的階段進(jìn)入到“總量平衡、區(qū)域分化”的新階段，我國房地產(chǎn)市場面臨新的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率保持高位，家庭部門杠桿率持續(xù)攀升，需要更加重視有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是要堅(jiān)持中性的房地產(chǎn)金融政策，對(duì)房地產(chǎn)金融審慎管理。房地產(chǎn)金融政策特別是信貸政策的大幅調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場影響較大。保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定。為此，應(yīng)盡可能實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵(lì)也不抑制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款和對(duì)居民的住房消費(fèi)貸款。因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整貨幣政策特別是利率政策時(shí)，要采取有效措施對(duì)沖利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。如實(shí)行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在下調(diào)利率時(shí)適當(dāng)增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號(hào)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的監(jiān)管，防止負(fù)債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加杠桿。

　　二是要堅(jiān)持因城施策，更好發(fā)揮城市主體責(zé)任，努力實(shí)現(xiàn)特定城市供求總體平衡、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、價(jià)格合理波動(dòng)、品質(zhì)不斷提升、風(fēng)險(xiǎn)總體可控的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)供求平衡是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，要特別重視摸清城市人、地、房的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確判斷城市房地產(chǎn)市場供求形勢。在供不應(yīng)求的城市，加大商品住宅土地供應(yīng)量，加快供地節(jié)奏，緩解房價(jià)上漲壓力。在明顯供過于求的城市，適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模，控制供地節(jié)奏，逐步解決供過于求的問題。人口流動(dòng)對(duì)城市的新增住房需求有較大影響，但房地產(chǎn)的開發(fā)和新增供給需要時(shí)間，對(duì)人口流入量大、短期內(nèi)新增供給有限的城市，需要進(jìn)一步完善需求調(diào)控方面的政策，特別是做好對(duì)投機(jī)性購房的有效管理工作。

　　三是要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展階段變化的新形勢，深刻認(rèn)識(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，更加重視房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，適時(shí)調(diào)整企業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略和投融資安排。面對(duì)發(fā)展階段變化、區(qū)域市場分化和融資環(huán)境變化的新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)的分化也在加劇，一些負(fù)債率高、融資成本高、土地成本高、去化慢的企業(yè)經(jīng)營壓力顯著加大，部分企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)適時(shí)調(diào)整發(fā)展定位，改變傳統(tǒng)的以規(guī)?？焖贁U(kuò)張為主的發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向更加強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展戰(zhàn)略，從房地產(chǎn)市場高增長時(shí)期的快速發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向與現(xiàn)階段發(fā)展理念相適應(yīng)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　四是要建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警體系。無論是防范系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，還是防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，亦或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，都需要建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警體系。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因，建立相應(yīng)的監(jiān)測指標(biāo)體系，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)。